Situation civile et professionnelle  : Couple, mariés, 50 ans, 3 enfants étudiants. Monsieur est cadre dirigeant. Madame ne travaille pas.

Objectif  : prendre sa retraite à 65 ans, soit dans 15 ans.

1/ Situation patrimoniale

Revenus bruts de Monsieur : 300.000 € par an (234.300 € / an nets de charges)

Propriétaire de leur résidence secondaire et de leur résidence secondaire

Propriétaire à crédit d'un appartement en Périssol et d'un autre en Robien

PEA : 20.000 €

Compte-titres : 350.000 € qui génère 14.000 € par an de dividendes + 10.000 € par an de plus-values mobilières suite à des arbitrages. Les produits du compte-titres sont immédiatement réinvestis.

Divers liquidités : 50.000 €

ISF : 4.000 € par an

2/ Taux de remplacement global de 61 %

Pension de retraite = 11.889 € / mois x 12 mois = 142.668 € (Taux de remplacement = 61%)

3/ Les conseils de Primonial (1)

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Cela a pour effet  :

-de jouer l'effet de levier du crédit et de la nue-propriété pour se constituer un patrimoine significatif

-de réduire l'effort d'épargne réelle grâce aux économies d'impôts réalisées : économies d'ISF, d'IR et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers actuels

-l ‘absence de revenus locatifs pendant la période de financement pour limiter la fiscalité actuelle

-la perception de revenus futurs au moment du départ en retraite dans des proportions limitées

Le conseil  : acquisition en nue-propriété d'un bien valorisé à 333.333 euros pour 200.000 euros à l'aide d'un crédit in fine sur 15 ans à 5% 200.000 euros. Pas de loyers mais économies d'impôts sur les revenus fonciers et sur l'ISF. L'effort d'épargne est : -10.000 euros d'intérêts par an + 4.000 euros d'ISF économisé par an + 5.450 euros d'IR et prélèvement sociaux économisés par an (10.000 x (41%+13.5%)) = -550 euros / an, soit 46 euros / mois + 140.000 euros à nantir.

Acquérir des biens immobiliers loués meublés. Cela permet  :

-de jouer l'effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine significatif

-de réduire l'effort d'épargne réelle grâce aux économies d'impôts réalisées et aux loyers encaissés : Réduction Scellier, bail commercial avec revalorisation des loyers garantis

-des revenus locatifs pendant la période de financement peu ou pas taxés grâce à la fiscalité des BIC (amortissement),

-la perception de revenus futurs au moment du départ en retraite avec des loyers revalorisés et une fiscalité attrayante (mécanisme de l'amortissement puis du micro-BIC).

Le conseil  :

-location meublée Bouvard : 300.000 euros crédit amortissable sur 15 ans à 4.8%

-location meublée avec amortissement : 200.000 euros crédit amortissable sur 15 ans à 4,8%.

Les loyers et les réductions d'impôts participent au financement. L'effort d'épargne correspond au loyers (21.180 euros) -charges (2.690 euros) -crédit (46.800 euros) + réduction Bouvard (6.000 euros) = 22.310 euros / an, soit 1.860 euros / mois.

Effectuer des versements sur un contrat d'assurance vie. Ce qui permet  :

-de bénéficier à terme d'une fiscalité sur les revenus faiblement taxés compte tenu de l'antériorité du contrat

-la constitution d'un capital en accédant à des supports très diversifiés avec de faibles pénalités fiscales contrairement à un compte-titres

Le conseil  : versement de 1.500 euros par mois sur l'assurance vie pendant 15 ans

Arbitrer le compte-titres vers le PEA et l'assurance vie, ce qui permet  :

-d'effacer la fiscalité actuelle sur les plus-values de valeurs mobilières liées aux arbitrages de gestion et la fiscalité sur les distributions de dividendes.

-de bénéficier de sources de revenus futurs faiblement taxés (rente défiscalisée pour le PEA et retraits partiels sur assurance vie au taux de 7,5% après abattement).

Le conseil  : Arbitrage de 100.000 euros du compte-titres vers le PEA : PEA valorisé à 120.000 euros + arbitrage de 250.000 euros du compte-titres vers l'assurance vie (économies d'impôts annuelles : 3.250 euros (10.000 euros x (19%+13.5%)) + 7.630 euros (14.000 euros x (41%+ 13.5%)) = 10.880 euros / an, soit 907 euros / mois.

Globalement, l'effort d' épargne et de 46 euros (Nue-propriété) + 1.860 euros (LMNP) -907 euros (Economies d'impôts sur revenus financiers) + 1.500 euros (assurance vie) = 2.500 euros / mois soit 13% du salaire actuel.

4/ Revenus à la retraite

Retraite (142.680 euros) + Revenus fonciers (34.560 euros) + Location meublée (23.160 euros) + Revenus financiers (33.600 euros) = 234.000 euros par an, soit 19.500 euros par mois avant impôts, soit un niveau de revenus avant impôts identiques dont 24% des revenus générés bénéficient d'une fiscalité privilégiée. Sans entamer le capital.

(1) Primonial est une société indépendante de gestion de patrimoine.