Analyse publiée dans le numéro d'Investir Magazine de décembre 2008-janvier 2009

L’investissement locatif, bien que figurant année après année en tête des palmarès de performance des placements, a perdu de son attrait. «Au cours des cinq dernières années, les taux de rendement atteignaient en moyenne autour de 5% avec des valeurs croissant de 15% par an, commente Patrice Haubois, directeur adjoint marketing, produits et services au Crédit Foncier. C’était une situation anormale, d’où la correction qu’on observe aujourd’hui. En effet, historiquement, le taux de capitalisation de l’investissement locatif — qui intègre taux de rendement des loyers et taux de valorisation des biens — sur le long terme ne dépasse pas durablement de 6 à 7 %.»

Les loyers augmentant moins vite que les prix, les rendement locatifs se sont rapidement dégradés au cours des cinq dernières années. Actuellement, selon les localisations et les catégories d’appartement, l’investissement locatif rapporte entre 3,5% et 5% dans les grandes métropoles, et de 5% à exceptionnellement 8% dans les villes moyennes. A Paris, dans les quartiers les plus chers, il peut même descendre à 2%. Encore s’agit-il d’une rentabilité brute, avant impôt, qui suppose que le bien est occupé de façon continue par des locataires, avec un taux de rotation raisonnable. Mais cette baisse de la rentabilité, plus que compensée tant que les prix montaient par les espoirs de plus-value, ne peut pas expliquer à elle seule le reflux des investissements locatifs.

Les effets de la réforme de l'impôt sur le revenu

«Ce reflux, explique Patrice Haubois, est dans une large mesure une conséquence de la réforme du barème de l’impôt sur le revenu de 2006, qui a fait passer le nombre de tranches de six à quatre et le taux d’imposition de la dernière tranche de 48,09% à 40%. A titre d’exemple, jusqu’en 2006, un ménage fiscal taxé dans la tranche à 28%, en déduisant 10.700€ de ses revenus, réduisait ses impôts de 2.800€. Après la réforme, il est taxé dans la tranche à 14% et la même déduction ne lui rapporte plus que 1.400€ d’économie d’impôt. Pour tous les contribuables pour qui l’objectif principal, voire unique, de l’investissement locatif est la réduction d’impôt, cette division du levier fiscal par deux, voire plus, a été certainement rédhibitoire.»

L’autre raison du reflux des investisseurs, c’est évidemment la simultanéité de la baisse de rentabilité et de la hausse des taux d’emprunt. Nous sommes passés d’une situation où l’on pouvait investir dans un logement avec une prévision de rendement de 6% à 9% et un taux de crédit entre 3% et 4% à une situation où le rendement espéré varie entre 3,5% et 5% dans le neuf avec des crédits entre 5% et 6%. De quoi dissuader un certain nombre d’investisseurs potentiels.

Mais la tendance pourrait s’inverser et l’investissement locatif retrouver à brève échéance un nouvel attrait. Grâce à la correction des prix, d’une part, et à la — petite — baisse prévisible des taux des crédits, d’autre part. Mais aussi — et peut-être surtout — si, comme la ministre de l’Economie Christine Lagarde en a exprimé l’intention, la déduction est remplacée par une réduction d’impôt dans le dispositif Robien-Borloo, qui rendrait le dispositif attrayant pour un plus grand nombre de contribuables, un peu moins riches, mais beaucoup plus nombreux.