Malgré un bon mois de décembre, les promoteurs commencent l'année fébriles. Tous surveillent leurs ventes comme le lait sur le feu. Comme en 2008, plusieurs font déjà machine arrière, pressentant un cru 2012 pour le moins incertain. A Toulouse, le groupe Altarea Cogedim a renoncé à une opération faute d'un taux de précommercialisation de 50 %, condition suspensive prudemment inscrite dans la promesse de vente du terrain. Des programmes prévus en deuxième et troisième périphéries des zones les plus chères sont remis en cause. « Tous les promoteurs se préparent à baisser leur production, prévient Marc Pigeon, le président de leur fédération, mais les entreprises cotées ne vont pas l'annoncer tout de suite. » D'autres l'avouent, comme le groupe Les Provinces dont « les moins 20 % ne mettront pas nos sociétés en péril », pense Raymond Leroy-Liberge, son président. « Nous sommes taillés pour construire plus de 10.000 logements par an, répond Bruno Corinti, le directeur de la branche logement du groupe Nexity, il nous faut alimenter la machine. »

En cause : la baisse des béquilles traditionnelles de la politique du logement. L'avantage fiscal Scellier réservé aux investisseurs a été rogné, passant de 22 à 13 % tandis que le prêt à taux zéro accordé aux primo-accédants est désormais réservé aux logements neufs et soumis à des conditions de revenus. A ces ressources en baisse, les professionnels opposent des dépenses en hausse : réglementation thermique, loi sur le handicap, prix des terrains... auxquelles s'ajoute l'accès plus difficile au crédit en ce début 2012. Le Crédit Foncier a purement et simplement fermé les vannes : « Cela ne peut être que momentané, explique l'un de ses responsables, nous devons tout de même faire notre métier. » Il n'empêche, le signe est fort, aucun comité d'engagement n'a eu lieu au mois de décembre chez ce spécialiste du financement de l'habitat. La plupart des banques exigeaient que 30 % des logements d'un programme soient commercialisés pour lui accorder leur soutien, « cette année, nous serons plus proches de 50 % et nous demanderons aux promoteurs d'augmenter leurs fonds propres de 10 à 15 % », détaille un mutualiste. Pour augmenter leurs marges, les établissements de crédit se montrent également plus sévères avec les particuliers à qui ils proposent des durées de crédit plus courtes tout en refusant les dossiers dont la part de l'apport personnel est jugée insuffisante.

Instabilité réglementaire

Le paradoxe n'est pas mince : alors que tous les candidats à la présidence de la République s'accordent sur la nécessité de construire au moins 40.000 logements supplémentaires par an et que les besoins sont patents, la diminution des aides risque d'aboutir à des résultats inverses : désolvabilisation des candidats à l'accession, baisse des investissements et assèchement du marché locatif. Dans ce brouillard, les promoteurs naviguent à vue. « Pour élaborer une stratégie, il faut pouvoir anticiper, explique Bruno Corinti. Or le dernier trimestre n'a été qu'annonces et désannonces, une instabilité réglementaire néfaste au secteur », pense-t-il.

Baisse des prix de vente

Pour la première fois depuis des années, les promoteurs envisagent de baisser leurs prix de vente et le disent : « Comment pourrions-nous nous plaindre ? La clientèle est toute prête à acheter si nous nous adaptons à son budget, ce n'est pas le cas dans tous les secteurs », analyse Marc Gédoux, le président de Pierre Etoile, un promoteur francilien. « Jusqu'à présent, l'approvisionnement en terrains était le plus difficile, à partir de maintenant, il nous faut penser aussi à l'écoulement de notre production, même si cela suppose de baisser notre marge », lâche Christian de Gournay, président de Cogedim.

« Notre obsession, c'est d'être moins cher, renchérit Fabrice Desrez, directeur général des Nouveaux Constructeurs. Nous avons centralisé des fonctions et mis en place une direction produit pour imaginer des logements low cost, avec des parties communes extérieures sans chauffage, des parkings moins nombreux et pas forcément souterrains. » Même démarche chez Nexity, « notre marque Access Design, plus standardisée, ne dépasse pas 2.000 euros le mètre carré dans des zones en TVA réduite et lorsque le foncier est peu cher », ajoute Bruno Corinti.

Dernière piste longtemps critiquée par les promoteurs : les prix imposés par les collectivités. En acceptant d'afficher des prix un peu inférieurs à ceux du marché, les promoteurs sont assurés d'accéder à des terrains à des prix raisonnables et, surtout, de vendre.