Pour les promoteurs de logements neufs, la réduction des aides à l'accession à la propriété et le rabot de l'avantage fiscal Scellier début 2012 changent la donne. Et du coup, leur offre évolue. Objectif : compenser pour les investisseurs le moindre attrait du Scellier et éviter la désolvabilisation des acheteurs d'un premier bien (primo-accédants).

Ainsi, Kaufman & Broad, qui a connu une bonne année 2011 avec une amélioration de la marge et un résultat net passé de 18 à 48 millions d'euros, lance « au premier semestre 2012 en direction des premiers acheteurs un nouveau concept d'appartement 25 % moins cher qu'un produit classique », indique son dirigeant Guy Nafilyan. Le promoteur économisera sur la construction avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol, des implantations en périphérie des villes (en 3^e couronne pour l'Ile-de-France) et commercialisera ces biens sur Internet. Bilan : moins de 3.000 euros le m² en Ile-de-France et 2.500 à 2.600 euros en régions.

Structure en bois

Dés 2011, Nexity a lancé de son côté « Access Design », un appartement à bas coût, à ossature en bois donc « livrable en six à douze mois contre ving-quatre mois pour un logement classique », commente Bruno Corinti, responsable commercial pour valoir au final « 250 à 300 euros de moins, soit 18.000 de moins pour un T3 de 60 m², ce qui peut faire toute la différence pour un primo-accédant ». Nexity espère faire progresser de 5 % à 6 % ses ventes sur cette clientèle en 2012, tout en s'attendant à un recul de 10 % de ses ventes totales. Sans cette offre low cost, la baisse serait donc encore plus forte.

A destination des investisseurs, « pour compenser la baisse des ventes de Scellier, dont la réduction d'impôt tombe à 13 %, nous développons une offre de résidences étudiantes et seniors, qui cumulent l'avantage fiscal Censi-Bouvard de 11 % avec la récupération de la TVA », poursuit Guy Nafilyan. Les résidences permettent de se faire rembourser la TVA sur l'achat du bien. Kaufman & Broad espère que ce créneau représentera 20 % de ses ventes contre 9 % l'an dernier. Il songe à acquérir un gestionnaire de résidences.

De même Nexity, « développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1.100 logements seniors vendus l'an dernier contre 880 en 2010 », souligne Bruno Corinti . Avec en plus 700 ventes de logements étudiants, cela a évité aux ventes aux investisseurs de baisser plus que de 6 % à 7 % l'an dernier, malgré le net recul du Scellier. Pour autant, indique François Bertière, président de Bouygues Immobilier « une ruée sur le Scellier fin 2012 est possible car 13 % de réduction d'impôt, cela reste très intéressant, plus que le Besson et le Périssol en leur temps  ! » Mais même ainsi, « le marché verra probablement ses ventes baisser de 5 % à 10 % en 2012 », estime Guy Nafilyan. Quant aux prix, « nous faisons l'hypothèse d'une stabilisation voire d'une baisse allant jusqu'à 10 % selon les endroits », indique Herné Manet, responsable de la promotion immobilière chez Icade. Bouygues Immobilier s'attend à une pression à la baisse de 3 % à 5 % des prix .