Même si la réduction d'impôt Scellier BBC (bâtiment basse consommation) est appelée à passer de 22% à 14% dès le 1er janvier 2012, des précautions s'impose pour investir d'ici à la fin de cette année. «Avant de faire un placement de défiscalisation, le particulier réalise avant tout un investissement immobilier, avertit René Pallincourt, président de la Fnaim. Par conséquent, il doit prendre en compte tous les critères de choix inhérents à ce type de placement, comme la localisation, la qualité de la construction, la demande locative».

La demande des particuliers pour louer leur logement dépend essentiellement de deux critères. D'une part, le taux de vacance du parc locatif existant dans le secteur privé et, d'autre part, la démographie d'une commune. C'est en croisant ces deux critères et en se basant sur les dernières données de l'Insee disponibles, que la Cellule étude des projets immobiliers (CEPI) du groupe Omnium Finance a plus ou moins écarté une quarantaine de villes de plus de 2.000 habitants, dans sa sélection de communes prometteuses pour l'investissement en Scellier. La lecture du tableau ci-dessous révèle, par exemple, que des grandes villes comme Nice, Nîmes, Perpignan, Mulhouse et même Asnières-sur-Seine (région parisienne) semblent saturées sur le plan locatif. Quelle que soit sa localisation, toute commune affiche un taux de vacance plus ou moins élevé. Toutes communes confondues, le taux de vacance moyen s'élève à 6,5%. Si l'on investit dans une commune dont le taux de vacance se situe en-dessous de ce seuil, on a de sérieuses chances de louer dans de bonnes conditions. Mais un taux de vacance franchissant le seuil des 13% devient rédhibitoire pour un investisseur avisé.

«Si l'on affine un peu plus l'analyse en prenant en compte les 5.200 communes éligibles au dispositif Scellier, quasiment 2.000 communes, soit 40%, ne présentent guère d'intérêt pour réaliser un investissement locatif, constate Pierre Alberola, Président d'Omnium Finance. En raison de leur taux de vacance élevé, de leur faible croissance démographique ou de leur médiocre taux d'équipement commercial, ces communes peuvent même faire courir des risques aux investisseurs.» Compte tenu des sommes mises en jeu dans l'achat d'un logement neuf BBC, il est indispensable, avant de se décider, de se rendre sur place pour «sentir» le marché et contacter les agences immobilières. Sans oublier qu'en l'absence de locataire pendant les douze premiers mois, l'investisseur doit réintégrer son avantage fiscal dans sa déclaration de revenus. Certes les niches fiscales seront rabotées dès l'année prochaine. Mieux vaut cependant ne pas se tromper, ni céder aux sirènes des promoteurs et des commercialisateurs pressés de faire signer chez le notaire l'acte d'achat avant le 31décembre 2011

Investissement Scellier : les villes de plus de 2.000 habitants plutôt saturées Ville Département-zone Scellier Taux de vacance en % Population en 2008 Ste-Foy-la Grande Gironde B2 21,6 2.550 Vichy Allier B2 21,2 25.221 Poussan Hérault B2 15,3 4.821 Agen Lot-et-Garonne B2 15,1 33.245 Royat Puy-de-Dôme B2 14,7 4.522 Béziers Hérault B2 14,3 71.672 Nevers Nièvre B2 14 37.556 Bray-sur-Seine Seine-et-Marne B2 13,5 2.271 Elbeuf Seine-Maritime B2 13,4 17.170 Tarbes Hautes-Pyrénées B2 12,9 44.173 Breil-sur-Roya Alpes-Maritimes B2 12,8 2.117 Périgueux Dordogne B2 12,6 29.080 Chamalières Puy-de-Dôme B1 12,6 17.148 Perpignan Pyrénées Orientales B2 12,5 116.676 Mulhouse Haut-Rhin B2 12,4 111.1860 Roanne Loire B2 12,4 35.936 Briey Meurthe-et-Moseille B2 12,2 5.342 Fontainebleau Seine-et-Marne B1 12,2 15.411 Montluçon Allier B2 12 39.492 Montargis Loiret B2 11,9 15.526 Nice Alpes-Maritimes A 11,8 344.875 Avignon Vaucluse B1 11,7 90.109 Blois Loir-et-Cher B2 11,6 46.834 Belgentier Var B1 11,5 2.398 Bergerac Dordogne B2 11,5 27.555 Château-Landon Seine-et-Marne B2 11,5 3.083 Hombourg-Haut Moselle B2 11,4 7.869 Angoulême Charente B2 11,3 43.112 Offemont Territoire de Belfort B2 11,2 3.164 Valensole Alpes-de-Haute-Provence B2 11,2 2.875 Béthune Pas-de-Calais B1 11,2 25.697 Tarascon Bouches-du-Rhône B2 11,2 13.340 Nîmes Gard B2 11,2 140.267 Ribeauvillé Haut-Rhin B2 11,1 4.857 Peyrolles-en-Provence Bouches-du-Rhône B2 11,0 4.477 Pineuilh Gironde B2 11,0 4.195 Caromb Vaucluse B2 11,0 3.204 Asnières-sur-Seine Hauts-de-Seine Abis 11,0 81.666 Rians Var B2 11,0 4.202 Beaume-de-Venise Vaucluse B2 11,0 2.262

Photo : AFP/Boyan Topaloff