Suite à l'annonce faite par Nicolas Sarkozy, la majoration des droits à construire de 30% a fait l'objet d'un projet de loi, examiné au conseil des ministres le 8 février. Comprenant à ce jour un seul article, ce texte devrait être présenté à l'Assemblée nationale le 21 février.

En théorie, cette disposition devrait concerner tous les propriétaires, qu'ils détiennent un appartement, une maison ou un terrain à bâtir. Dans la pratique, elle aura peu d'impact pour les copropriétaires compte tenu de la lourdeur des règles de fonctionnement de la copropriété. Ce point a été examiné dans notre article Immobilier : quels droits à construire supplémentaire ?

En revanche, les propriétaires de maisons ou de terrains seront très attentifs à cette mesure choc. Pour faire le point, il convient dès maintenant de contacter le service de l'urbanisme où est situé votre bien immobilier pour savoir si les règles de constructibilité figurent dans le COS (coefficient d'occupation des sols) ou non. « Quelle que soit sa taille, une commune peut se composer de plusieurs zones, explique Marc Gedoux, président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile. Leur constructibilité peut dépendre du COS ou de règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ». Le Cos comme ces règles figurent dans le PLU (plan local d'urbanisme) d'une commune.

Généralement le COS s'applique dans les zones pavillonnaires. Et les autres règles en plein centre ville. « Il sera plus facile de réaliser une extension en profitant de la majoration de 30% des droits à construire dans une zone régie par un COS que dans une zone sans COS », poursuit Marc Gedoux. Logique, en coeur de ville, où les maisons sont implantées à coté d'immeubles, les règles de constructibilité sont encore plus strictes.

Quel délai ?

En principe l'examen de ce projet de loi débutera fin février. Même s'il ne comprend qu'un article de loi, il faut compter sur des amendements, voire des articles supplémentaires. Compte tenu des allers et retours entre l'Assemblée nationale et le Sénat, deux à trois mois seront nécessaires pour le vote. Imaginons que le vote intervienne à fin avril.

« La balle sera alors dans le camp du conseil municipal et du maire poursuit Marc Gédoux. Au niveau de la commune, ils devront réaliser une consultation publique auprès leurs administrés ». Dans le meilleur des cas, la majoration de 30% des droits à construire pourrait s'appliquer dans un délai de deux mois et demi après le vote de la loi. Et plus vraisemblablement dans un délai de neuf mois. Le maire peut décider d'appliquer cette majoration sur toute sa commune ou seulement sur certaines zones. Pour ne pas appliquer les 30 % de majoration, il faut que le conseil municipal vote contre, après la consultation publique et sa synthèse. Politiquement, si le maire ne veut pas l'appliquer, la mesure de majoration risque donc de tomber à l'eau.

Quelle stratégie ?

Vous êtes propriétaire d'une maison et souhaitez faire des travaux d'extension, attendez que la loi soit votée et que votre commune applique bien cette majoration.

Vous détenez un terrain à bâtir, là encore, il est urgent d'attendre pour le céder à un particulier ou à un promoteur. En fait, sa valeur dépend de l'importance des droits à construire y qui sont attachés. S'ils sont majorés de 30%, ils ont des chances d'être valorisés d'autant.