Depuis le 1^er janvier, une taxe supplémentaire est due sur les revenus tirés de la location de micrologements, dont les loyers sont estimés prohibitifs. Il s'agit essentiellement des chambres de bonne ou de service. Cette surimposition s'ajoute à la taxation habituelle des revenus fonciers (location vide) ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux, pour la location meublée).

Objectif ? Lutter contre la pratique des loyers abusifs dans les zones où la tension locative est la plus forte. Raison pour laquelle la liste des communes concernées correspond à l'actuelle liste des communes de la zone A. Autrement dit les grandes agglomérations de la région parisienne, de la Côte d'Azur et du Genevois français.

Moins de 14 m 2

Cette nouvelle taxation concerne tous les micrologements loués vides ou meublés (sauf résidences services), pour une durée minimale de neuf mois, dont la superficie habitable (surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres), est inférieure ou égale à 14 mètres carrés et dont le loyer excède 40 euros le mètre carré - valeur qui sera indexée sur l'indice de référence des loyer (IRL) chaque année.

10 % à 40 % d'imposition en plus

Le taux de taxation est progressif, oscillant entre 10 et 40 % (voir l'illustration ci-dessus). Ainsi, si l'écart entre le montant du loyer (hors charges) et la valeur de référence (40 euros/mètre carré) est inférieur ou égal à 15 %, le propriétaire sera surtaxé à hauteur de 10 % du montant des loyers perçus au cours de l'année considérée mais à 40 % pour un loyer supérieurs ou égal à 90 % du plafond.

Prenons l'exemple d'un loyer de 650 euros pour 10 mètres carrés loués vides. Les revenus fonciers s'établiront à 7.800 euros brut, qui seront imposés sur la base de 70 % (abattement de 30 % en microfoncier), soit 5.460 euros. Si votre taux marginal d'imposition s'établit à 41 %, vous serez imposé sur la base de 2.238,60 euros, auxquels il faudra ajouter la surtaxation. Pour un loyer de 650 euros pour 10 mètres carrés, l'écart entre le loyer normal et le loyer de référence (40 euros/mètre carré), s'établit à 62,5 % (65-40/40). Dans ce cas, le taux de surtaxation applicable est donc de 33 %. D'où pour le bailleur une sutaxe égale à 2.574 euros (7.800 euros de loyers annuels x 33 %). Au total, l'investisseur paiera 4.812,60 euros. Ce qui est très dissuasif.

Des loyers parisiens très élevés

Selon une étude réalisée par Meilleursagents.com à partir des annonces en ligne de 2 sites de référence (De Particulier à Particulier et SeLoger), 33,6 % des microsurfaces louées à Paris sont actuellement proposées entre 50 et 60 euros le mètre carré et 6,8 % à plus de 60 euros le mètre carré. « Cela représente près de 40 % des annonces des deux sites mais aucun loyer n'excède 77 euros le mètre carré, ce qui constitue, bien sûr, une valeur très élevée au regard des prix de location standard, de l'ordre de 25 euros le mètre carré en moyenne », précise Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Pour le reste du marché, le loyer tourne entre 30 et 50 euros le mètre carré, avec une moyenne qui ressort à 48 euros le mètres carrés. Le nombre de propriétaires dépassant la limite des 40 euros/mètres carrés est important. Sans compter qu'une petite chambre de bonne de 10 mètres carrés achetée 80.000 euros et louée 400 euros (soit 40 euros/mètre carré) rapporte tout de même autour de 6 % l'an. Un rendement très correct au regard des logements plus grands, même si la vacance est plus importante.

Des effets pervers attendus

Les propriétaires les plus raisonnables risquent d'y trouver une opportunité. « Il est fort probable qu'un propriétaire parisien qui louait jusqu'à maintenant à 30 euros le mètre carré soit tenté d'augmenter son loyer à 40 euros, puisque la surtaxation n'intervient qu'au-delà de ce plafond », note Sébastien de Lafond.

D'autres seront peut-être enclins à ne déclarer qu'une partie du loyer et à exiger du cash pour la partie dépassant le plafond, d'autant que les petites surfaces sont généralement louées en direct. Autre conséquence : certains bailleurs pourraient bien décider de retirer leur bien du marché, ce qui pourrait contribuer à l'accentuation de la pénurie dans des secteurs déjà très tendus.

Quoi qu'il en soit, il faudra sans doute attendre quelques mois avant de connaître les répercussions de cette nouvelle réglementation.