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L’immobilier et la fiscalité
Imposition des plus-values
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L'augmentation de valeur constatée lors d'une vente portant surun immeuble est normalement imposable.
Plus-values exonérées
Il s'agit des plus-values sur cession :
- de la résidence principale,
- de la résidence autre que principale (résidence secondaire, par exemple) dès lors qu il s agit d une 1re cession, que le vendeur n a pas été propriétaire de sa résidence au cours des 4 dernières années et que le vendeur remploie le prix de la cession à l acquisition de sa résidence principale dans un délai de 2 ans,
- d'un bien détenu depuis :
- + de 15 ans pour les cessions réalisées jusqu au 31.01.2012,
- + de 30 ans pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012,
- dont le prix n'excède pas 15 000 €,
- d'un bien faisant l'objet d'une expropriation, si remploi dans l'immobilier de l'indemnité d'expropriation dans les 12 mois,
- réalisées en 2012 par les titulaires de pensions vieillesse non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2010 n'excède pas 10 024 € pour la 1re part de quotient familial (+ 2 676 € par 1/2 part supplémentaire),
- réalisées en 2012 par les personnes âgées ou handicapées résidant dans un établissement spécialisé, non imposables à l ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2010 n'excède pas 23 572 € pour la 1re part de quotient familial (+ 5 507 € par 1/2 supplémentaire) lorsqu elles cèdent leur résidence principale dans les 2 ans suivant leur entrée dans l établissement,
- d'échanges réalisés au cours d'opérations de remembrement foncier.
Plus-values imposables
Sont imposables les autres plus-values réalisées, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, par une personne physique lors de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
- d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété),
- ou de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI).
Montant net imposable
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition :
- le prix de cession à retenir est égal au prix de vente effectif (+ charges ou indemnités supplémentaires imposées à l'acheteur - frais de cession supportés par le vendeur) ;
- le prix d'acquisition à retenir est égal :
- au prix d'achat (+ majoration de 7,5 % ou montant des frais réels acquittés), si l'immeuble a été acquis à titre onéreux,
- à la valeur vénale au jour de la donation ou succession (+ frais d'acte et droits de donation ou succession acquittés - abattement de 20 %, le cas échéant, sur la valeur de la résidence principale
), si l'immeuble a été acquis à titre gratuit (par succession ou donation).
Dans le cas où les vendeurs ne peuvent pas justifier de la valeur d un bien immobilier acquis de longue date, il est prévu, pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, que le prix d acquisition s entende de la valeur vénale réelle à la date d entrée dans le patrimoine des vendeurs d après une déclaration détaillée et estimative des parties.
La plus-value nette imposable est égale à la plus-value brute diminuée :
- pour les cessions réalisées jusqu au 31.01.2012, d'un abattement proportionnel de 10 % par année de détention au-delà de la 5e,
- pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, d un abattement dont le taux est progressif.
| Abattement applicable en fonction du nombre d années de détention pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012 | |||
|---|---|---|---|
| Durée de détention | Abattement | Durée de détention | Abattement |
| Moins de 6 ansEntre 6 et 7 ansEntre 7 et 8 ansEntre 8 et 9 ansEntre 9 et 10 ansEntre 10 et 11 ansEntre 11 et 12 ansEntre 12 et 13 ansEntre 13 et 14 ansEntre 14 et 15 ansEntre 15 et 16 ansEntre 16 et 17 ansEntre 17 et 18 ans | 0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %20 %22 %24 % | Entre 18 et 19 ansEntre 19 et 20 ansEntre 20 et 21 ansEntre 21 et 22 ansEntre 22 et 23 ansEntre 23 et 24 ansEntre 24 et 25 ansEntre 25 et 26 ansEntre 26 et 27 ansEntre 27 et 28 ansEntre 28 et 29 ansEntre 29 et 30 ansPlus de 30 ans | 28 %32 %36 %40 %44 %48 %52 %60 %68 %76 %84 %92 %100 % |
Calcul de l'impôt
Imposition au taux proportionnel de 19 % pour les cessions réalisées à compter du 01.01.2011 (contre 18 %, auparavant). S y ajoutent 13,5 % de prélèvements sociaux (15,5 % à compter du 01.07.2012) . Déclaration et paiement sont effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l'enregistrement de l'acte.
Les cessions de terrains nus constructibles continuent de bénéficier, pour le calcul des plus-values imposables, de l abattement de 10 % par année au-delà de la 5e année lorsqu une promesse de vente a été enregistrée avant le 25.08.2011 et que la vente est conclue avant le 01.01.2013.
Pour le compte du vendeur, lors de l'enregistrement de l'acte de vente.
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