En contrepartie de l'allègement de l'ISF, le législateur a considérablement augmenté le coût de la transmission familiale. Depuis le 31 juillet, les réductions fiscales pour donation sont supprimées, le délai de renouvellement des abattements légaux est porté de six à dix ans et les stratégies d'optimisation par l'assurance-vie sont limitées. Dans ce contexte, la SCI familiale devient un des seuls moyens de transmettre à bon compte un patrimoine à ses enfants, d'autant que la Cour de cassation a validé ce type d'organisation dans un précieux arrêt du 10 février 2009.

Le cas était le suivant : une mère avait constitué une SCI avec ses 3 enfants. Le capital était divisé en 1.200 parts : 1 part par enfant ; les 1.197 restantes revenant à la mère. Cette dernière leur avait fait donation de la totalité de ses parts en en conservant l'usufruit. Elle avait ainsi droit aux revenus des parts données et conservait le droit de vote pour les décisions relatives à l'affectation des résultats. Pendant cinq ans, l'assemblée générale a systématiquement mis le résultat en réserve et n'a donc procédé à aucune distribution. L'administration fiscale a considéré que cela était revenu, pour la mère, à donner indirectement à ses enfants les résultats non distribués. Le fisc notifia alors un redressement aux enfants, qui saisirent la justice. La Cour de cassation leur a finalement donné raison : elle considère qu'avant l'attribution des dividendes, l'usufruitier des parts sociales n'a aucun droit sur les bénéfices. En votant l'affectation de ces bénéfices en réserve, il ne consent aucune donation à ses enfants nus-propriétaires.

Une piste à explorer

Cette décision peut recevoir des applications très intéressantes. Des parents propriétaires d'un bien immobilier de rapport peuvent l'apporter en société, faire donation de la nue-propriété des parts en se réservant l'usufruit et capitaliser les revenus dans la société. A leur décès, les enfants bénéficieront de ces réserves sans avoir à payer de droits de succession. Plus efficace encore, les parents constituent une SCI pour acheter un bien immobilier au moyen d'un emprunt. Au départ, la SCI vaut uniquement le montant de l'apport personnel. La donation de la nue-propriété des parts est effectuée sur une base très faible. Par la suite, les associés votent la mise en réserve des bénéfices pour permettre le remboursement de l'emprunt. A la fin de l'emprunt, les enfants sont propriétaires d'un bien immobilier entièrement financé sans avoir payé de droits.

Respecter les règles

Dans la pratique, cet effet de levier contrarie souvent l'administration fiscale. Il convient donc de respecter scrupuleusement les critères posés par la Cour de cassation. Les assemblées doivent être tenues annuellement et consignées dans le registre officiel des délibérations. Le résultat doit être affecté en réserve. L'affectation du résultat au compte courant d'associé des usufruitiers empêcherait toute transmission au profit des enfants, ce compte courant devant être déclaré à la succession des parents. Lorsque le patrimoine de la SCI est constitué d'un immeuble loué à l'entreprise des parents, la mise en réserve systématique du résultat permet également de diminuer la base taxable à l'ISF.

Compte tenu du déficit des finances publiques, il est certain que l'imposition des successions va encore augmenter dans les prochaines années. Pour transmettre son patrimoine aux générations suivantes sans ponction excessive, il faut désormais utiliser toutes les possibilités du droit. Maintenant qu'elle a reçu l'aval de la Cour de cassation, la transmission par le biais d'une SCI familiale constitue un moyen sûr et efficace. Les plus prévoyants envisageront même d'associer enfants et petits-enfants dans la société.