N’en jetez plus ! Par trois fois en à peine cinq mois, la fiscalité sur la pierre (hors résidence principale, qui reste pour l’instant épargnée) a en effet été considérablement alourdie. Premier coup porté : la hausse de 1 point, de 16 à 17 %, de l’imposition forfaitaire sur les plus-values, annoncée en juin lors de la présentation du projet de réforme des retraites. Une ponction qui ne sera pas restée longtemps à ce niveau. Début octobre, afin de financer le maintien à 65 ans de l’âge de départ à taux plein pour les mères de trois enfants, l’Elysée a en effet décidé de l’aligner sur celle des actions, soit 19 % dès 2011. Dans le même élan, le relèvement de 0,2 point des prélèvements sociaux a aussi été annoncé, ce qui devrait les faire passer de 12,1 % à 12,3 % l’an prochain. Pour couronner le tout, les députés ont voté le 21 octobre un amendement au projet de loi de finances remettant en cause une partie du système d’abattement progressif sur la plus-value. Selon le texte, les prélèvements sociaux seraient désormais appliqués avant l’abattement de 10 % par année de détention, autorisé au-delà de la cinquième année. C’est donc 12,3 % du gain total qui seraient systématiquement prélevés, y compris en cas de cession après 15 ans, délai au-delà duquel aucun impôt n’était dû jusqu’ici. Voilà une bien mauvaise nouvelle pour les investisseurs locatifs ou les propriétaires de résidences secondaires. En cas de revente rapide d’un bien (moins de 6 ans), l’imposition passerait ainsi de 28,1 % à 31,3 %, soit 3,2 points en plus. Le taux moyen d’imposition serait, lui, accru de 4,1 points pour un bien détenu depuis six ans révolus, de 9,6 points pour un bien détenu depuis 12 ans, et de 12,3 points après 15 ans.

Le texte n’est certes pas définitif, mais s’il venait à être adopté en l’état, des dispositions pourront être prises au plus vite. Ainsi, les propriétaires qui étaient en cours de cession de leur bien auront intérêt à accélérer le processus. Notamment si la promesse de vente est déjà signée. « Un vendeur pourra par exemple partager une partie de l’économie fiscale, et concéder une baisse de prix à l’acheteur, en contrepartie d’un passage devant notaire avancé au 31 décembre au plus tard », explique Philippe Pescayre, avocat associé au sein du cabinet Alérion. Pour les propriétaires qui comptaient conserver leur bien durant encore plusieurs années, une simple opération juridique pourra aussi alléger la note fiscale. L’idée consiste, comme lors d’un acheté-vendu en Bourse, à purger ses plus-values latentes avant fin 2010. En pratique, il s’agit de dissoudre une société civile immobilière (SCI) détentrice d’un bien (résidence secondaire, immeuble locatif, etc.), pour passer par exemple en indivision. Ou à l’inverse, d’en constituer une, et de lui apporter le bien jusqu’ici détenu en direct. Deux opérations qui, si elles sont réalisées avant fin 2010, entraîneront la déclaration des plus-values, et donc leur imposition aux taux actuels, favorables. L’inconvénient, c’est que ces opérations remettront évidemment le compteur de détention à zéro. Et obligeront à avancer l’argent de l’imposition due, ainsi que les frais liés (d’enregistrement, de notaire ou de partage), d’environ 2 % du montant de l’apport.

Avant de se lancer, il faudra donc comparer ce coût à l’économie fiscale générée. Difficile de fixer un point mort en la matière. « Si le bien est détenu depuis moins de douze ans, mieux vaut ne rien entreprendre, détaille toutefois Philippe Pescayre. Le différentiel d’imposition n’est pas assez élevé pour justifier l’opération. » Mais, au-delà, l’économie peut être conséquente.

Surtout si la plus-value latente est importante, cas très probable, les prix de la pierre ayant plus que doublé en dix ans. Voyez notre exemple ci-dessus. Au final, pour un même bien acheté 200.000 € il y a plus de 15 ans, estimé 450.000 € aujourd’hui et revendu 470.000 € en 2012, le fait d’avoir purgé entre-temps les plus-values latentes via la constitution (ou la dissolution) d’une SCI pourra faire économiser 20.000 € d’impôt, le tout net de frais juridiques et notariaux. « La création de la SCI pourra aussi permettre de préparer une éventuelle transmission du bien », complète enfin Philippe Pescayre. Bref, un tel montage mérite d’être étudié.