Michel, 33 ans, célibataire, cadre à Lyon gagne 52.000 euros nets par an. Il dépense 24.000 euros pour vivre; 12.000euros en loyers et 5.000 euros en impôt sur le revenu. Il dispose de 5.000 euros en liquidités.

Recommandations

-Compte tenu de ses revenus et son absence d'endettement, Michaël achète sans apport personnel sa première résidence principale, soit un 3-pièces à Lyon de 300.000 euros. En s'endettant sur 30 ans à 4,5 %, il paiera une mensualité de 1.665 euros par mois (19.980 euros).

-Avec ce qu'il lui reste de capacité d'épargne (3.020 euros), il se dote d'une réserve de précaution en livrets.

-Il a intérêt à souscrire dès maintenant un contrat d'assurance-vie. Même s'il l'alimente peu (ou pas régulièrement), cela permettra de profiter plus tard des avantages fiscaux liés à ce placement. N'aimant pas le risque, il optera pour 60 % en euros et 40 % en unités de compte.

Marc et Aline ont 43 ans, ont deux enfants de 7 et 9 ans. Ces Parisiens disposent de 190.000 euros de revenus nets annuels. Ils ont acquis leur résidence principale à crédit en 2004. Leur patrimoine est constitué de liquidités (livrets) pour 40.000 euros et d'un portefeuille d'actions pour 100.000euros. Ils versent 3.600 euros par an sur une assurance vie.

Recommandations

-Lorsque dans 4 ans, l'un des deux prêts immobiliers viendra à échéance, ils utiliseront leur capacité d'épargne supplémentaire (environ 1.000 euros/mois) pour se constituer l'épargne financière nécessaire au financement des études des enfants.

-Faiblement rémunératrice, leur assurance vie doit être suspendue. Cette capacité d'épargne va servir à acheter deux studettes louées meublées à Lille d'un montant de 113.000 euros. Ces locations meublées seront utiles pour des questions d'optimisation fiscale. Sur la base d'un financement à 100% sur une durée de 20 ans, l'effort annuel de trésorerie est de 2.520 euros. L'enrichissement net de fiscalité visé en cas de revente dans 15 ans (pour financer l'aide à l'acquisition des enfants) sera d'environ 34.000 euros contre 7.800 euros avec une assurance vie en euros.

-Redéployer le portefeuille d'actions pour souscrire au capital de PME (via FCPI et FIP) afin de réduire leur impôt sur le revenu.

Yves , un Lillois de 53 ans, divorcé, gagne 120.000 euros nets annuels. Dans deux ans, il aura fini de payer sa résidence principale. Il dépense chaque année pour vivre 40.000 euros, 10.000 euros en voyage et 30.000 euros d'impôts. Divorcé, il n'a plus d'enfants à charge et dispose de 100.000 euros de patrimoine placés en liquidités, plus une résidence secondaire. Son bilan retraite indique que sa future pension sera de 50.000 euros avec des impôts proches de 8.000 euros. Pour conserver son train de vie actuel, il lui manquera 8.000 euros (50.000 -40.000 -10.000 -8.000). Objectif : préparer des revenus d'appoint pour dans 10 ans.

Recommandations

-Avec la fin de son crédit immobilier, il dispose d'une capacité d'épargne de 30.000 euros. C'est l'occasion de l'utiliser pour ouvrir un ou plusieurs contrats d'assurance vie et de verser 30.000 euros par an pendant 5 ans, dont 70 % de la somme investie en euros et 30 % en multi supports. Après 8 ans, ce contrat pourra être mis à contribution sans trop de frottement fiscal via des retraits partiels ou le versement d'une rente viagère.

-Autre option : choisir de l'immobilier de rapport à crédit puisque son endettement est quasi nul. La location d'un deux pièces est susceptibles de générer 8.000 euros de revenus, toutefois un risque de vacance ou d'impayés rend la rentabilité de ce placement aléatoire.