L'analyse (Investir)

Le principal indicateur d’Unibail-Rodamco, son résultat net récurrent, est en baisse de 2,2 % à 830 millions d’euros en 2011, soit 9,03 euros par action. Mais c’est mieux que prévu : la direction avait annoncé en février 2011 une régression de 3 à 5 % de cet indicateur. La baisse s’explique surtout par la distribution exceptionnelle de 20 € par action en octobre 2010, qui a entraîné une augmentation de la dette et une hausse consécutive des frais financiers : à lui seul, cet événement non compensé aurait entraîné une baisse de 6,5 % du résultat net récurrent. Nouvelle attendue des actionnaires, le groupe proposera à l’assemblée générale le paiement d’un dividende stable à 8 euros par action, ce qui représente une distribution de 89 % du résultat net.

« A fin novembre 2011, la hausse du chiffre d’affaires de nos locataires a été de 2,8 %, alors que les indices de consommation nationaux sont en baisse de 0,8 % », a souligné le président Guillaume Poitrinal. Les loyers nets sont supérieurs aux attentes d’Investir-Le Journal des Finances : en hausse de 0,4 %, ils atteignent 1.262 millions d’euros. « La croissance n’est plus garantie, il faut aller la chercher », soutient le président de la foncière commerciale : « nos commerçants creusent l’écart », ajoute-t-il. « L’axe de développement numéro un est l’introduction de nouvelles enseignes car l’avenir du métier est la différentiation. » La direction se félicite d’un taux de rotation des enseignes de 11,3 %, contre 8 % en 2009 et en 2010. Unibail-Rodamco se targue d’introduire de plus en plus d’enseignes « premiums » à ses centres commerciaux : Apple, Hollister, Marks &Spencer, Canal Plus, Forever 21, Mac, Superdry, Prêt à Manger et Nespresso sont autant de clients qui constituent désormais son ADN. « On ne va pas être portés par une croissance de la consommation à court terme, mais on travaille sur des zones riches et les grands centres commerciaux sont des zones d’exception : ils représentent 3 % de la consommation française totale. Unibail évolue sur un segment de niche, pas dans la macroéconomie générale », complète Guillaume Poitrinal. Et de calculer : « une augmentation de 1 % de notre part de marché peut générer une hausse de 30% de notre chiffre d’affaires retail. »

Les loyers nets dans les Bureaux (15 % du chiffre d’affaires) ont baissé de 10,5 % sous l’effet des cessions réalisées en 2010 et 2011. Du côté de l’activité de Congrès-Expositions (7,4 % du chiffres d’affaires), la direction se dit satisfaite de 2011 « même si les années paires sont généralement meilleures. »

La politique de rotation d’actifs est dynamique : « Unibail-Rodamco opère une métamorphose de concentration et d’élasticité, même si l’on arrive au bout de l’exercice de concentration », explique le président, qui estime cependant que le marché est actuellement « très bon pour vendre et acheter des actifs. » 1,3 milliard d’euros d’actifs ont été cédés en 2011, ce qui porte à 5,6 milliards d’euros la valeur totale des cessions réalisées depuis mi 2007 (et donc depuis l’intégration de Rodamco). La valeur du portefeuille d’Unibail-Rodamco atteint 25,9 milliards d’euros, soit 1,4 milliard de plus qu’il y a un an. Fin 2011, le groupe disposait encore de 3,2 milliards d’euros de lignes de crédit disponibles. Interrogé sur son intérêt au sujet de la foncière commerciale concurrente Klépierre, dont l’actionnaire principal BNP Paribas pourrait vendre sa participation de 51 %, Guillaume Poitrinal a répondu que jamais il ne commentait « ce genre de sujet ». Le président a tout de même spécifié que tous les actifs de Klépierre n’étaient pas « de petite taille. »

Pour 2012, Guillaume Poitrinal se dit « confiant quant à la croissance des loyers. » Cette perspective repose sur une vacance faible, des taux d’effort limités, des loyers en hausse et un coût de la dette contenu. La direction prévoit une hausse de 4% du résultat net récurrent par action en 2012. « La période 2013-2015 dépendra fortement de la résolution de la crise économique », lit-on dans un communiqué. Unibail-Rodamco donne l’objectif chiffré d’une croissance du résultat net récurrent par action de 5 à 7 % en moyenne sur la période.

Le cours au moment du conseil : 150.8 €