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Coté, l'immobilier fait la différence en Bourse
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La poursuite des créations d’emplois va accélérer la baisse du taux de vacance des bureaux. Si les résultats portent la marque des efforts réalisés pour sécuriser les loyers, leurs actions seront soutenues par la revalorisation de la valeur d’actif.
Une nouvelle fois, les foncières ont surperformé le marché au cours des douze derniers mois avec un gain de 5 % pour l’indice Stoxx du secteur contre un retrait de 10 % pour l’indice large européen (Stoxx 600). Depuis vingt ans, leurs cours de Bourse ont progressé en moyenne de 9 % par an avec à la clé une performance positive trois années sur quatre. Et les mauvaises années sont concentrées sur deux périodes précises : le début des années 1990, lorsque le marché a dû faire face à la surproduction de bureaux construits les années précédentes ; l’autre période de défiance à l’égard des foncières est toute récente puisqu’elle est intervenue lors de la crise financière de 2008 alors que les Sociétés d’investissement immobilier cotées étaient abusivement assimilées à des valeurs financières. Ce recul très violent sur 2008, avec une chute des cours de près de 40 %, a fort heureusement rapidement cédé la place à trois années de fort rebond.
Un nouveau cycle
Les 50 % de plus-values engrangés en 2009 n’ont pas épuisé leur potentiel. Au début de 2011, la confiance à l’égard du secteur immobilier en Bourse pouvait s’appuyer sur la fin des dépréciations d’actifs déjà visible en fin d’année 2010. De quoi autoriser le redémarrage d’un nouveau cycle.
Mais « tout dépend maintenant de la conjoncture économique », indique Eric Cléton, président de la foncière Clannathone Stern. Alors que les indicateurs d’activités publiés révèlent un contexte macroéconomique clair-obscur, les observateurs ont été rassurés par le redémarrage de l’emploi tertiaire en Ile-de-France, le principal marché de bureaux de l’Hexagone, qui concentre l’essentiel des actifs des SIIC. Selon l’Insee, 48.000 emplois ont été créés au premier trimestre 2011, confirmant la tendance positive visible depuis un an et demi. C’est une bonne nouvelle pour les foncières, qui avaient vu leur taux de vacance croître lors des deux précédents exercices.
Aujourd’hui, on peut miser sur une réduction de ce taux et les optimistes prolongeront les effets de cette tendance en concluant à la faculté retrouvée pour les acteurs cotés de l’immobilier à faire passer des hausses de loyers, ou en tout cas de cesser de faire des cadeaux aux nouveaux preneurs de leurs bureaux. D’autant que, comme le remarquent dans leur dernière lettre les équipes gérant les fonds de Gestion 21, le ratio loyers rapportés aux salaires actuels traduit le potentiel d’appréciation des loyers à moyen terme : de 10 à 15 % pour revenir à la moyenne des vingt dernières années (16,7 %).
En outre, les foncières se sont montrées particulièrement actives pendant la crise pour sécuriser leurs cash-flows futurs en renégociant souvent des baux allongés. Rien d’étonnant alors que les résultats du premier semestre 2011, comme le pronostiquaient le 12 juillet dernier les analystes d’Exane BNP Paribas, soient bons. Ils portent la marque de ces renégociations, accompagnées de concessions limitées dans le temps. D’autant que si les dettes ont, elles aussi, été renégociées et ramenées le plus souvent à un niveau inférieur à 50 % de la valeur de leur patrimoine, la remontée des taux d’intérêt, encore limitée et supportable (le coût de la dette des SIIC ne dépasse pas 5 %), pèse sur la rentabilité des SIIC.
Des surprises positives
Toutefois, les surprises ont plutôt été positives dans l’ensemble, à l’image d’Unibail-Rodamco, le principal acteur européen, qui a réitéré à cette occasion sa prévision d’une baisse du bénéfice par action limité (de 3 à 5 %) pour l’ensemble de l’année 2011. Mais la Bourse ne fait pas que regarder les résultats. Et les bonnes nouvelles seront au rendez-vous du côté de l’évolution de l’actif net réévalué, avec des gains de 5 à 10 % pour l’ensemble de 2011. Découvrez notre cote immobilière enrichie en format PDF téléchargeable :
C.T.
PARIS
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BANLIEUE PARISIENNE
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