Pierre papier. Les SCPI bancaires facturent parfois de lourdes commissions à leurs souscripteurs.

Chères en frais, pour des performances en berne. Telle est la réputation qui colle aux SCPI développées et distribuées par les grandes banques. Appelés à élire, lors de l’assemblée générale du 31 mars prochain, le nouveau gérant de leur SCPI, les 10.000 associés de Génépierre (à 85% des particuliers, clients de la Société Générale) peuvent en témoigner. Depuis 2004, Génépierre ne leur a rapporté que 5,11% par an en moyenne (revenus et plus-values confondus), contre 9,47% pour la catégorie des SCPI classiques diversifiées. Fin 2009, les immeubles de cette SCPI affichaient même un taux de vacance de 19%, contre 5 à 10% en général dans le métier.

Cela devrait changer, à en croire les trois candidats à la reprise des 300 millions d’euros d’encours: Nami, filiale de Natixis, HSBC Reim, filiale de HSBC, et enfin Amundi, filiale du Crédit Agricole, qui se pose en héritière légitime à la suite de la fusion de l’ancien gérant, Sgam, avec Caam. Pour rallier les suffrages, ces postulants ont en effet promis une petite révolution: la remise à plat de la politique tarifaire appliquée jusqu’ici aux associés. HSBC propose ainsi de réduire de moitié pendant deux ans sa commission de gestion, avant de la porter à 8,5% des recettes encaissées (contre 8,75% aujourd’hui). Nami s’est aligné sur ce tarif de 8,5% par an tout en promettant de rembourser ces frais pour 2010, si la performance de Génépierre se révèle inférieure à celle de sa catégorie sur la période 2011-2013. Soit, dans les deux cas, l’équivalent d’une rétrocession de 1,5 million d’euros aux associés. Enfin, début mars, Amundi a frappé fort, en proposant 7,75% de frais annuels. Ristourne également en vue sur les frais d’entrée, qui devraient tourner entre 5 et 6,5%, contre 7,5% à ce jour.

Autre cheval de bataille: la commission prélevée sur chaque cession d’immeuble, de 3% actuellement. «Nous proposons de la fixer à 2,5% et de ne la facturer que si le prix de vente est supérieur ou égal à la valeur d’expertise » promet Alain Pivert, directeur général délégué de Nami. HSBC Reim s’engage, lui, à n’en prélever aucune, tout comme Amundi. «J’espère que la société appliquera cette politique à toutes ses autres SCPI», sourit Jean-Jacques Bonfil-Praire, président de l’association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI), associée de Génépierre. Amundi a en effet pour habitude de facturer une commission proportionnelle sur la vente, mais aussi sur l’acquisition d’immeubles. Ce qui peut poser problème, le gérant étant incité à acheter cher, au détriment de l’intérêt des porteurs de parts.

« Tout ne doit pas se baser sur la seule approche tarifaire, tempère Alain Pivert. Par exemple, les frais de commercialisation permettent d’animer le réseau de vente, et, grâce à la collecte, de garder une politique active d’achat d’immeubles.»

Julien Bouyssou

Rebond. Malgré les frais, les SCPI ont délivré une performance (rendement et plus-value) supérieure à 12% en 2009.