Les gains issus de la cession d’immeubles ne constituant pas l’habitation principale du cédant sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux lorsque les biens sont détenus depuis moins de quinze ans.

Les plus-values réalisées à titre occasionnel par les particuliers lors de la cession de biens immeubles (bâtis ou non bâtis) ou de droits relatifs à ceux-ci (usufruit, nue-propriété, servitudes…) sont imposables. Sont exonérés, comme nous l’avons vu il y a deux semaines (même rubrique, page 28), les immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession, ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires. Sont aussi exonérés d’impôt les immeubles qui ne sont pas résidence principale mais qui sont détenus depuis plus de quinze ans (la mesure visant l’assujettissement de leur plus-value aux prélèvements sociaux n’a pas été retenue dans le projet de la loi de finances 2010) ou ceux cédés pour un prix ne dépassant pas 15.000 €. Enfin, certains titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité n’entrent pas dans le champ de l’impôt s’ils ne sont pas passibles de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession (N–2) et que leur revenu fiscal de référence (également N–2) se situe sous un certain montant (le revenu fiscal de référence de 2007 pour une cession en 2009 s’établit à 9.560 € pour la première part de quotient familial).

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value réalisée lors de la cession immobilière est soumise à un régime d’imposition à un taux proportionnel de 16% auquel s’ajoutent actuellement 12,1% de prélèvements sociaux. La CSG prélevée n’ouvre pas droit à déduction, puisque seuls les revenus imposés à l’IR selon le barème progressif sont concernés par cette déduction. Pour calculer le montant de votre plus-value, il suffit de soustraire de votre prix de vente votre prix d’achat, tels qu’ils apparaissent sur les actes notariés. La plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement de 10% par année de détention (de date à date) au-delà de cinq ans et un abattement fixe de 1.000 € (2.000 € pour un couple) est opéré sur la plus-value. Au final, le bien détenu pendant plus de quinze ans est totalement exonéré d’impôt. Quelques paramètres viennent toutefois moduler les prix d’achat et de vente, majorant le premier et minorant le second.

Le prix de cession

Celui-ci peut être minoré des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession, comme les dépenses qui sont liées aux certifications et diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, métrage loi Carrez), les sommes versées aux intermédiaires ou mandataires (commissions, publicités, annonces), les honoraires versés à un architecte pour des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ou encore les indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre de toute occupation… Mais ce sont surtout les éléments périphériques au prix d’achat qui augmentent ce prix de référence et viennent de la sorte diminuer le montant de la plus-value.

Le prix d’acquisition

Les frais supportés lors de l’acquisition à titre onéreux du bien comme les honoraires du notaire ou les droits d’enregistrement viennent augmenter le prix d’achat initial. Ils sont retenus pour leur montant réel s’ils peuvent être justifiés ou, à défaut (ou si l’option est plus intéressante), sur une base forfaitaire de 7,5% du prix. Par ailleurs, les dépenses liées à des travaux de construction, d’agrandissement (modification importante au gros-oeuvre ou accroissement du volume ou de la surface existants), de rénovation ou d’amélioration (élément de confort nouveau) que vous avez fait réaliser par une entreprise (ce qui exclut les travaux réalisés soi-même, ou ce qui interdit la prise en compte du coût des matériaux fournis par vos soins) sont retenues sur factures pour leur montant réel, si elles n’ont pas déjà fait l’objet de déduction, de réduction ou de crédit d’impôt. Les dépenses de démolition d’une construction vétuste aux fins de faciliter la vente d’un terrain à bâtir sont également admises en ajout au prix d’acquisition. En l’absence de justificatifs (ou si cela est plus intéressant ou si aucuns travaux n’ont été effectués), vous pouvez pratiquer une majoration forfaitaire du prix d’acquisition égale à 15?%, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Les frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales dans le cadre du POS ou du PLU s’ajoutent également, sur justificatif, au prix d’acquisition.

Yves Thomas

Exemple.Les frais d’acquisition sont retenus pour leurs coûts réels, plus intéressants pour le cédant, alors que le montant retenu pour les travaux à ajouter au prix d’achat du bien est le forfait de 15%. L’abattement pour durée de détention est de 30%, soit trois années au-delà de la cinquième année de détention.