par Juliette Rouillon

CANNES (Alpes Maritimes), 19 mars (Reuters) - Les investisseurs les plus audacieux préparent l'après-crise en cherchant des opportunités dans le financement du secteur immobilier et la promotion de bureaux en bordure des villes.

Un mouvement des entreprises vers la périphérie des grandes villes, dans des immeubles modernes de dernière génération, à grands plateaux et à loyers modérés, justifie d'ores et déjà la construction et la rénovation d'immeubles "en blanc", c'est-à-dire sans locataires préalables, font-ils valoir.

Ce mouvement, général en Europe, est renforcé en France par les nouvelles normes du Grenelle de l'Environnement qui accélèrent l'obsolescence des immeubles de bureaux existants.

En Ile-de-France, "le parc fait plus de 50 millions de mètres carrés et on sait qu'on a un stock vacant de 4 à 5 millions de mètres carrés. On peut penser que ce portefeuille est obsolète à 80% et ne correspond pas aux standards internationaux des grandes entreprises", a déclaré Alban Liss, président de la branche française du fonds Area Property Partners, lors d'une interview à Reuters au Marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim).

"Quand la demande de bureaux repartira, elle se placera en grande partie sur des immeubles offrant de grands plateaux, à loyers modérés et répondant aux normes environnementales. Or, actuellement, il y a très d'immeubles en France répondant à ces critères."

30% À 40% DU PARC OBSOLETE

L'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) a récemment estimé qu'entre 30% et 40% du parc de bureaux en Ile-de-France étaient techniquement obsolètes.

"On est prêt à investir dans des opérations de promotion en blanc. Pour l'instant, peu de gens en font mais je prédis que dans un an à 18 mois, il y en aura beaucoup", ajoute Alban Liss.

La plupart des banques restent très prudentes et se concentrent souvent sur les segments les plus sécurisées du marché. Mais "certaines banques font la même analyse (que moi) sur l'obsolescence", commente Alban Liss. "Financer des immeubles qui correspondent au marché de demain (est plus malin) de financer des immeubles qui seront obsolètes dans cinq ans."

"On risque d'avoir, comme à la fin des années 1990, une phase extrêmement salutaire pour le parc d'Ile-de-France. Il y a toujours un bon côté aux crises parce que, dans un contexte de vacance élevée, on a intérêt à élargir le périmètre du 'prime' (immeubles de première qualité)", renchérit Guy Marty, président de l'Institut d'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Axa Reim, la branche de gestion immobilière d'Axa qui gère 38,4 milliards d'euros d'actifs dans le monde, s'intéresse également aux opérations de promotion en mal de liquidité et compte lever un nouveau fonds, de 500 millions d'euros, pour ce type d'opérations en Europe.

970 MILLIARDS DE DETTE

Le financement des opérations immobilières pour pallier les déficiences du système bancaire et la disparition du marché de la titrisation, soit par prêts directs, soit par réinjection de liquidités dans des opérations en difficulté, est une autre piste pour les investisseurs en quête de rendements élevés.

Area Property, qui a levé un fonds de 1,4 milliard de dollars pour investir en Europe, dont 250 millions en France, estime que les banques vont exiger des réinjections de fonds propres pour rééquilibrer le ratio de dette de certains actifs.

"L'attitude des banques va être déterminante sur le marché. Nous faisons le pari qu'elles auront besoin d'équipes immobilières de qualité comme nous pour reprendre des actifs et réinjecter des fonds propres dans des opérations", note Alban Liss.

Axa Reim compte pour sa part renforcer cette année son activité de prêts en immobilier commercial, un créneau d'investissement devenu intéressant avec la crise financière.

Avec la disparition des CMBS (commercial backed mortgage securities), la consolidation bancaire et les difficultés de certaines banques, la masse de capitaux disponibles pour financer le marché a diminué de 20% à 25% par rapport aux années fastes de 2006-2007, explique Axa Reim.

Selon une étude du groupe de conseil CB Richard Ellis, la dette dans l'immobilier commercial en Europe s'élevait à 970 milliards d'euros à la fin 2009, dont 40%, soit 390 milliards, pouvaient être "problématiques", notamment au Royaume-Uni et en Allemagne.

Voir aussi: