«Alors que les volumes de ventes commencent à décrocher au troisième trimestre 2011, la résistance du marché du point de vue des prix est surprenante dans un contexte morose, commente M^e Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris. Ce mouvement de hausse, qui reflète les transactions de la fin du printemps, semble perdurer, notamment à Paris, comme en témoignent les avant-contrats. Et ce, en dépit d’une microbaisse enregistrée sur les prix dans la capitale au mois d’août, une première fois depuis 2009. »

Les écarts se creusent

Les prix des appartements anciens continuent d’augmenter dans la capitale : + 2,7 % au troisième trimestre 2011 par rapport au troisième trimestre 2010 et + 19 % sur un an. Le mètre carré parisien, qui a franchi en mai 2011 le cap des 8.000 €, caracole désormais à 8.360 € le mètre carré ! Mais, entre le troisième trimestre 2011 et le troisième trimestre 2010, le rythme de hausse a faibli. Les écarts de prix se creusent entre l’arrondissement le moins cher (le 19^e, à 6.350 € le mètre carré moyen, dont le quartier Pont de Flandre, à 5.900 € le mètre carré) et l’arrondissement le plus cher (le 6^e, à 12.650 €, dont le quartier Odéon, à 13.750 €). « Un tiers des appartements parisiens, précise Eric Delecroix, notaire à Antony, se situe au-dessus des 10.000 € le mètre carré. » Selon l’indicateur avancé sur les prix à Paris, c’est-à-dire la projection à trois mois des évolutions constatées sur les avant-contrats, les prix stagnent à Paris et ne marquent pas encore de recul.

Toutefois, d’autres indicateurs sont moins rassurants. Meilleurs­Agents.com observe à l’inverse trois mois consécutifs de baisse des prix à Paris (- 4,1 % sur les promesses de vente signées entre juillet et septembre 2011). Un mouvement provisoirement contrarié en octobre par un flux de biens, mis sur le marché pour échapper à la réforme fiscale sur les plus-values. Pour Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com, « cet afflux de biens aurait logiquement dû poursuivre, voire accélérer la tendance baissière. Au contraire, nous constatons une surprenante remontée des prix, essentiellement tirée par les petites surfaces (+ 2,2 % en octobre) qui ont représenté 63 % des transactions (contre 53 % en moyenne). Cette hausse surprise s’explique par l’arrivée sur le marché de petites surfaces de bonne qualité dans les quartiers les plus recherchés de la capitale (arrondissements centraux) où l’offre est presque toujours inférieure à la demande. Ces biens se sont vendus chers et rapidement, correspondant parfaitement à la recherche de valeur refuge dans un contexte général d’incertitude. Cet “effet qualité” a donc fait monter les prix. Mais il est temporaire et ne devrait pas remettre en cause la tendance générale à la baisse constatée depuis cet été et que l’on retrouve pratiquement partout en Ile-de-France », explique-t-il.

La banlieue au plus haut

En petite couronne, le prix des appartements anciens atteint 4.490 € le mètre carré au troisième trimestre, en hausse de 3,9 % sur un trimestre et de 15,5 % sur un an. L’augmentation trimestrielle des prix y est même plus forte qu’à Paris. Les maisons anciennes ont vu leurs prix augmenter au troisième trimestre 2011 : + 5,6 % (+ 11 % sur un an). Le prix moyen d’une maison s’établit à 373.600 €. La hausse est encore plus sensible dans les Hauts-de-Seine (+ 14 % sur un an) où cette évolution est constante et régulière depuis un an. En grande couronne, « la baisse de prix observée en 2008 et en 2009 est totalement effacée. Les prix atteignent des records absolus de l’été 2007 », souligne Frédéric Labour, notaire à Corbeil-Essonnes.

Les perspectives pour 2012 sont très incertaines. Pour faire des prévisions sur l’évolution des prix, il faut, selon Thierry Delesalle, notaire à Paris, regarder du côté du nombre de vendeurs qui devrait s’amenuiser vu la réforme des plus-values. Mais le nombre d’acheteurs devrait aussi baisser à cause de conditions de crédit moins favorables. Il semble en tout cas impossible que la hausse perdure à ce rythme.

Un marché très dépendant de l’évolution des taux

Quand les crédits sont bas, l’immobilier se porte bien. La pierre s’acquiert le plus souvent à crédit, d’autant que pour les investisseurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Un levier dont il ne faut pas se priver. Reste que lorsque les taux deviennent prohibitifs, la machine se grippe. Ces dernières années, la modicité des taux proposés a contribué à la forte hausse des prix de la pierre. Toutefois, la tendance est en train de s’inverser. Les très fortes tensions sur les taux d’intérêt, conséquences directes de la crise de la dette, vont inéluctablement provoquer une surenchère du côté des crédits proposés aux particuliers, les banques ayant elle-même du mal à se financer. Le mouvement de hausse a d’ailleurs déjà commencé. Selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, les taux des prêts ont déjà progressé à un rythme moyen de 10 points de base par mois entre novembre 2010 et mars 2011. Au cours du deuxième trimestre 2011, le rythme de hausse s’est ralenti pour s’établir à 5 points de base par mois. Depuis le mois de juin, les taux sont restés relativement stables. En octobre 2011, les taux ont reculé de 5 points de base pour s’établir à 3,86 %, contre 3,91 % en septembre 2011. Un recul provisoire car les banques seront contraintes de répercuter la forte hausse du taux de l’OAT 10 ans, leur principale source de refinancement.

La hausse des taux pourrait bien finir par venir à bout de l’ascension des prix de l’immobilier, voire inverser la tendance euphorique de ces dernières années.