Ah, si j'avais investi dans l'immobilier… Le prix moyen du mètre carré parisien est passé d'une fourchette de 2.000 -5.000 € en 2000 à 6.000 -10.000 € en 2011. En onze ans, la moyenne des prix de l'immobilier des vingt arrondissements de Paris a augmenté de 164 %. L'agence immobilière Efficity s'est amusée à calculer le prix moyen du mètre carré dans la capitale dans notre ancienne devise : 53.313 francs, avec une pointe à 75.109 francs pour l'arrondissement le plus cher, le 6e, et 41.533 francs pour le moins cher, le 19e.

En 2011, les investisseurs ont nettement contribué au dynamisme du marché. Selon Century 21, ils représentaient au second semestre plus de 20 % des transactions. Mais l'euphorie a commencé à se tarir en fin d'année, et en 2012, la pierre pourrait bien être victime d'une inertie provoquée par la conjugaison de forces contraires. Les professionnels affichent leur pessimisme sur l'évolution du nombre des transactions. Les primo-accédants sont littéralement pris en tenaille entre la hausse des taux d'intérêt, le durcissement des conditions d'octroi des crédits, le resserrement des attributions de prêts à taux zéro et le manque de confiance en l'avenir. A inscrire aussi dans la colonne des moins : la très forte valorisation de ces dernières années. Certains prétendent même que la bulle immobilière risque de se dégonfler brusquement. Quant aux investisseurs, ils commencent à se demander s'il est avisé d'acheter aujourd'hui, dans une phase qui ressemble de plus en plus à un haut de cycle. Le retournement de marché nous guette (lire page 26). Dans la colonne des plus figurent notre dynamisme démographique et le besoin de logements, le fait que la capitale française est encore beaucoup moins chère que d'autres métropoles mondiales, l'engouement incontestable des riches étrangers pour notre territoire (pour les biens entre 5 et 10 millions d'euros, les Français ne représentent que 20 % des acheteurs). Enfin et surtout figure en bonne place le sentiment que la pierre est et restera une valeur refuge. En tout cas, l'ère de la hausse forte et régulière est révolue. Alors, que nous réserve 2012 ? La pierre pourrait être soumise à une volatilité inhabituelle, au gré des nouvelles fiscales, de la hausse des taux d'intérêt, de l'attractivité d'un marché local ou de la concurrence d'autres classes d'actifs, notamment les actions, qui ne sont pas encore sorties du purgatoire.

La probable baisse des prix de l'immobilier créera des opportunités d'achat ; mais dans les prochains mois, voire les prochaines années, il faudra investir dans la pierre comme on sélectionne les titres d'une société cotée. Autrement dit, analyser non seulement les fondamentaux d'un marché mais aussi le potentiel de rentabilité de chaque bien, l'historique de sa valorisation et la pérennité du rendement affiché.